严格意义上，基于城市规模偏小的原因，过去十年，南宁房地产市场很少有项目会完全根据特定的目标客群进行产品定位。购房客群的年龄、职业和学历特征的区分并不明显，市场的成熟度没有达到细分的地步，还是印证了“多深的水养多大的鱼”这句话。然而，随着城市规模在急剧的变动，单纯从购买力分析，年龄特征在购买行为上还是呈现出一种渐变趋势，形成消费客群结构的金字塔化。经济基础决定上层建筑，各个年龄阶段的客群因为掌握着不同的财富，也决定了财富基础差异上的不同客群在追求和热衷的产品和生活方式上的差异。

     我们无法得到一个市场统一的数据，完全分析这十年来购房客群中的年龄因素。一是因为一个发展中市场本身最忌讳定量的分析；二是这样的数据掌握在一个一个独立的开发商和代理商手中，指望依靠数据进行一些定量分析，在现状市场下并不完全行得通。因此，通过变换观察的视角以切入南宁房地产的十年，笔者相信，也能够某种程度上实现我们对过去十年购房者的解读。
　　
　　
     购房者的年龄密码

     60后：生活主义者

     半山丽园、邕江湾别墅、丽水湾别墅、嘉和城、龙胤花园、一品尊府、八桂绿城、新天地别墅、和润园，这些住宅金字塔上最顶端的产品卖给谁？项目在其规划设计阶段，目标客群的定位已经通过财富的门槛界定了非富即贵者。这些人要么是政府部门的要员、企事业单位的高管，要么是行业精英和成功人士。

     从时间的主轴而言，这类人的年龄大部分介于40—50岁之间，即通常我们所说的“60后”。他们是严格意义上的生活主义者，购买力非常独立，财富集中度很高，购房行为更多是面向生活的，追求舒适度是其目标。60后里面，中间梯队关注的多是地段、配套特别是医院。而其中上层，组成了具有强大购买力的财富群体，这批人对住房的需求跨越了价格的限制，走向了“第二居所”，带有一种“终极置业”的成分，更多关注环境、舒适度和身份地位的认同。他们多是从原来的住房中摆脱出来的非首次置业者，是二次置业甚至多次置业，别墅和大户型成为青睐产品。

     70后：理想主义者

     中国自1978年开始实行计画生育，1970—1979年阶段出生的29—39岁群体，构成了青年人口结构中比例较大部分。他们对推动城市化的进程起到了至关重要的作用。百度房产调查显示，70后已经成为购房主体。

     就南宁而言，这个判断也能成立。他们从外地大量涌入、从原来的家庭中分离，都不断的迫使南宁从市中心狭小的地带中走出，往东形成了琅东凤岭板块，往南形成了城南板块，往西形成了大学路板块，快速环道已经圈不住城市发展。

     从理想1号的“凤岭向理想致敬”的青春口号到昌泰世家的“70后”直接诉求，从南城故事的“我想有个家”的温暖到蓝山上城的“更生活”温情，都从中体现出针对70后的营销理念。他们是理想的一代、创业的一代，是渴望家庭的一代。他们在社会的拼搏已有年月，积累了一定的财富但还不能随意挥霍。相当部分人是一次置业，但出现投资购房的趋向。价格、配套和未来升值潜力成为其关注重心。考虑未来升值潜力，预留了二次置业的潜在可能。因为面临着组织家庭的需要，他们往往喜欢两房而偏向三房的产品。这是主流。
　　
     80后：享乐主义者

     有一些值得关注的变化是，南宁相继出现了比较特立独行的项目。结合其极富个性化的推广方式，聚集了某些隐性符号，吸引着更为年轻群体的青睐。

     他们表现个性、喜欢族群归类、追求物质的享乐主义，崇尚某种潮流的图腾或概念。他们大学毕业不久，经济上比较窘迫，大部分人是无法通过自己来独立完成住宅的购买，更多的是依靠父母提供首付或者提供全部房款。他们买不起更大的房子，兴许还有点喜欢小房子的浪漫。

     早先以中天世纪花园、青年国际为代表，现在以摩卡生活馆、香槟时代为代表，呈现出针对22—28岁年轻人的消费特点而进行推广。橘子郡和汇东郦城因为其个性鲜明的推广更是成为80后的集结地。
　　
     买方市场下的市场应变

     不同群体有不同群体的消费特点。60后、70后和80后，只是一个相对的概念，他们的购买行为并非一成不变。受年龄变化、支付能力、时代风尚和审美情趣的影响，他们的消费特点也会调整。80后会向70后靠拢，70后向60后靠拢，60后则逐渐不产生购买力，90年后则逐渐浮出水面。因此，以这个来划分，并不能一劳永逸的解决购买客群的定性分析。只是有助于我们阶段性的理解。

     针对各个客群的不同消费特点，地产人如何应对是当下的要务。开发商和代理商都必须苦练内功。总的来说，南宁房地产市场规模的扩大，竞争的激烈带给行业更多发展空间的同时也要求每一个从业者保持清醒的创新意识。

     关于行业的判断，笔者认为此后将进入了买方市场。这个买方市场不是说市场的供需发生了颠覆性的变化，供大于求了。房地产市场的供需两端并非发生了变化，恰恰相反，在未来20年，中国房地产的供需仍然是不平衡的两难，需求仍然大于供给。关键的问题是中国一直是政治化程度很高的国家，任何问题发展一旦失控都最终以政治来解决。房地产也不可避免。按照未来可能的趋势，70%的市场由两限房、经济适用房和廉租房支配，那么剩下的30%完全面向市场，商品房部分的市场需求则会受到致命的冲击与影响，供需的深层结构发生变化。笔者指的买方市场的形成即是基于这个分析。

     从“卖方”到“买方”的转变，不只是一个字的不同，而是涉及到房地产整个上下游都要站在“买方”的位置来运营项目。要做到这一点，对南宁的房地产行业来说，很多层面都必须面临革命。

     规划设计上，如何根据各年龄层的特点在户型设计和配置上达到最优化？80后的个性化需求、70后的实用性需求和60后的终极需求都有很多研究要做。如何在环保、节能、科技的大趋势下增加产品的附加值，提高客户居住舒适度和降低生活成本？一个“提高”，一个“降低”体现了未来居住的发展形势。另外，如何在户型面积上给消费者留出实惠，也许是房价高企下打开市场的创新需要；在营销推广上，如何根据年龄阶层的特点进行活动推广和媒体推广也是亟待解决的。在推广渠道多样化大的今天，广告反而不如过去单一渠道的推广来得更有效果。信息太多，就等于无所适从；渠道太多，就等于不能成本控制；推广理念上，已经不是越多越好，一味的铺开推广在成本上是浪费。切合楼盘自身定位，如何把钱花到刀刃上，选择活动推广和媒体推广的最优组合，是营销推广的关键之道。活动推广为主，媒体推广为辅，应该成为市场相持阶段的突破口。