西部大开发、泛珠三角经济合作、一轴两翼、北部湾经济区……当一个个机遇降临这块土地，北部湾的发展脉络变得清晰而具象。广阔的发展空间吸引了逐利为生的开发商，如保利地产、华润置地、中铁地产、广东恒大、广东碧桂园、广东龙光、广东利海、韩国新荣等国内外地产大鳄悉数登台，在大幕刚启的“北部湾盛宴”中前排就坐，列强圈地运动的后果开始显现：地王频频换位已是常态。

以南宁为例，在2007年土地“招拍挂”的交易记录中，土地交易的最高成交总价已经接近10亿元，成交最高单价突破1215万/亩，最高成交楼面地价为4508元/㎡，已经接近当时周边楼盘的销售价格。地价上涨速度高于房价上涨速度，把本地的中小开发商推进了困境。开发商在前几年好不容易开发完了一块土地的开发，赚了一些钱，但是如今却买不到区位相似、面积大小相同的土地了，扩大再生产成为了一个难题。

一位正准备新进入房地产市场的本地私营企业家，在参加完几次土地拍卖交易会后感叹:“不到土地拍卖会看看,不知道自己口袋的钱少”，南宁土地市场准入的门槛提高，促使这部分开发商只能望地兴叹。但远见卓识者则选择了“战略转移”，其中北钦防是转移的重点区域。那么，在南北钦防这几个城市的土地那一个城市更具投资价值呢？本文将通过一些土地投资开发指标来PK，为开发企业进入这些市场进行简要的评估。

土地活跃程度PK（成交面积、交易宗数）

土地成交面积、出让宗数反映了城市土地交易市场的活跃程度，同时也反映了城市土地大至的储备情况，土地交易越活跃，表明土地投资的机会越多。

南宁土地市场成交最为活跃，土地储备丰富，未来五象新区的建设目标是再造一个新南宁，该区域预计会有大量的土地上市；北海尽管出让土地宗数比钦州少，但由于今年3月出让了1500亩、500亩的大宗土地各一幅，使得成交面积急剧放大，北海土地储备丰富，预计未来大宗土地的出让可能将集中投放，土地市场趋于活跃；钦州土地供应较为稳定，土地储备井然有序；防城港由于发展起步较晚，基础设施还有待完善，目前城市生地较多，未来会有一些较大规模的土地一级开发项目机会。

整理：宝资通联行                 

土地竞争力PK（最高成交总价、最高成交单价）

最高成交总价、成交单价两项指标可以侧面反映出城市土地的竞争力，价格越高，表明投资商越看好城市土地的投资价值。

南宁处于成交总价、成交单价最高的位置，表明城市土地竞争力最高，土地开发价值被众多开发商所追捧；北海、钦州最高成交总价、最高成交单价相当，两个城市发展各有侧重，土地竞争力相当；防城港由于人口基数少，重大项目还在立项申请阶段，开发商进入投资谨慎，最高成交总价、单价都偏低，处于北部湾城市之中的一个价值洼地，防城港还有较大的土地增值空间。

    整理：宝资通联行

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土地购置门槛（平均交易面积）PK

       土地交易平均面积、平均地价反映了开发商进入该城市开发的平均水平。在总体平均地价南宁>北海>钦州>防城港的前提下，南宁土地市场进入的门槛最高；北海随着大宗地块出让的逐步推进，门槛也渐渐开始提高；钦州土地平均地价处于中游水平，门槛位列居中；防城港地块由于单价较低、平均交易面积小，单宗土地交易总价较少，土地二级市场进入的门槛相对较低，为中小投资商投资提供了广阔的空间。

整理：宝资通联行

四城市典型土地假设开发法PK

为了更好的衡量项目开发投资的各项指标，我们采取土地评估中通常使用的方法——假设开发法进行比较，现假设一开发商以1亿元左右的现金，2007年在“南北钦防”购置土地开发，按照已有的成交记录，假设今年进入开发阶段，测算比较各个地块的指标，衡量这四个城市现有的土地开发价值。但所购土地选取区位的前提是：具有较好的开发价值，区位必须处于城市发展的主要方向上,土地出让在城市具有一定的典型代表性。

资源掌控数量PK

资源掌控数量最重要的衡量指标就是花同样的钱，可拥有土地资源的大小。

2007～2008年3月期间，1亿元在这四个城市可购买符合条件的地块，南宁可购置面积最少，物业产出量最少；北海、钦州地块的面积相当，但钦州出让地块的容积率相对较高，土地利用率较高，钦州项目可掌控的资源较优；防城港可购置土地面积最多，土地可产出量最多，其产出量可达到购买南宁土地的7倍，可掌控的资源最多，具体指标如下：

表1四城市可掌控资源对比表

地块	城市	掌控资源（亩）	区位	容积 率	建筑面积（万㎡）	楼面地价 （元/㎡）	建筑判断	周边典型楼盘现售价 （元/㎡）
地块A	南宁	20	东盟商务区	3.8	5	1925	高层	盛天茗城：6000元/㎡ （高层）
地块B	北海	63	北海高新区	2.5	10.5	967	小高层、高层为主，多层待定	枫林蓝湾： 4500元/㎡（扣除精装修因素、高层）
地块C	钦州	68	永福东大街	4.5	20.4	516	高层	阳光丽城：3300元/㎡ （高层）
地块D（带海景）	防城港	146	桃花湾广场以北	3.5	34	282	小高层、高层	欧景蓝湾：3200元/㎡ （海景高层）

整理：宝资通联行

开发周期 PK

开发周期主要反映了项目开发时间的长短，一般来说，开发时间越短对项目越有利，而开发周期主要与城市住宅需求容量有关，整个城市住宅需求容量大，项目才能在一个较大的蛋糕内分得更多的份额。

从四个城市现阶段容量来看，南宁市场容量较大，防城港由于人口少，所以市场容量较小。从销售面积人口比值来看，由于北海、南宁受外地人购房比例高的因素影响，该值相对较高；销售面积与钦州人口的比值最低，住房刚性需求增长的潜力巨大；而防城港随着重大项目的启动，人口的迁入，同样具备较好的增长空间。

        

根据目前的市场容量评判，结合表一各个地块的产量言判，南宁所需开发周期最短，开发周期防城港所需时间最长。下表为各个地块的开发周期判断：

表2 地块开发周期表

地块	所在城市	建筑面积	开发周期判断	备注
地块A	南宁	5万㎡	1.5～2年	其中销售周期为1年
地块B	北海	10.5万㎡	2～2.5年
地块C	钦州	20.4万㎡	3～4年
地块D	防城港	34.5万㎡	4～6年

整理：宝资通联行

启动资金要求 PK

项目的启动资金主要是前期投入，包括设计、土地“三通一平”、前期报建费、施工付款方式、销售中心建立、是否营造样板区、是否现房销售等因素，同时还取决于项目的分期开发策略。一般来说，项目总投资越大，其启动资金就越大，因此以下将对各个项目进行假设开发后的总投资测算:

表3 四城市地块投资与效益估算表

地块 名称	单位	地块A	地块B	地块C	地块D	备注
土地	万元	9796	9170	10500	9645	按实际成交价算
前期费用	万元	650	1365	2652	4420	统一按130元/㎡估算，主要包括设计费、报建费
工程费用	万元	8750	18375	35700	59500	按1750元/㎡估算,含多层、小高层建筑的造价将相对较低，投资主要包括工程费用，市政配套、绿化环境、地下室
管理与营销费用	万元	1383	2490	4227	7152	管理费按工程5%，营销按销售收入3.5%估算
税费	万元	2700	4489	6977	11934	按预征税率估算
总投资成本	万元	20579	31400	53079	80717
销售收入	万元	27000	44888	69768	119340	住宅按建筑面积的90%估算，商业按10％建筑面积估算，商业租售未知,暂不计入销售额
住宅销售 均价预测	元/㎡	6000	4750	3800	3900	参考表一周边典型楼盘价格，结合项目销售周期，按年销售均价增长10%估算，假设同个项目每年的销售面积大致相同
预计税后 利润	万元	3722	8999	9712	26689	暂未含商业
预计税后 利润率	%	18	29	18	33	暂未含商业

来源：宝资通联行

投资利润率 PK

    以上测算表明，防城港地块D由于建筑产量最高，可销售面积最高，而随着开发周期的延长，房价可拉升的空间较高，投资利润率也最高；其次是北海地块B，其具有较高的旅游休闲地产附加价值，与楼面地价相比，其销售价格溢价空间高，因此，收益也较高。南宁由于其开发周期短，价格增长空间有限，因此，投资利润率相对较低。

自有资金回报率PK

    自有资金回报率是指利润与开发商实际投入现金的比值，与项目的总投资大小无关。四个地块自有资金投入主要由土地费用和前期启动资金组成，其中土地费用占绝大部分比例。在启动资金相差不大的前提下，自有资金回报率主要取决于项目利润的绝对值，项目利润高，则自有资金回报率高，反之，则低。因此防城港地块D自有资金回报率最高,超过100%；南宁地块A最低。

现金流安全率PK

    在国家银根收缩、对贷款审批从严和证券市场融资从紧的2008年，现金流安全是非常重要的衡量指标，关系到一个企业的生死存亡。衡量资金链是否安全的指标主要有流动比率和速动比率，前者代表企业以流动资产偿还负债的能力，比率越低，短期偿债能力则越弱；后者则代表企业以可快速变现的流动资产偿还流动负债的能力，比率越低，同样短期偿债能力也越弱。一般来说，多层物业前期流动负债少，建设周期短，可快速达到预售条件和银行放款条件，物业能快速变现，偿还流动负债的能力较高，较好的保证了资金链的安全，小高层住宅、高层住宅则依次较差；而项目能否实现快速实现销售（即单次开盘销售总面积较高），也对现金流安全的起到至关重要的作用。

资本流转速度 PK

资金都是有时间价值的，尤其受通货膨胀和利率双重影响，因此在项目动态评估中都要引进折现率，资本不能实现快速增值实际上是在损失货币价值。资本流转速度主要和项目开发周期有关，如若该市场的需求容量较大，可快速结束项目的开发，很快进入下一个项目的开发过程，资本在快速运转中不断增值，资金使用效率最高，有利于企业资本迅速膨胀，企业迅速做强做大，这也是为什么大开发商只在一、二线城市做项目的重要原因。而在市场容量小的城市，由于销售速度较慢，下一期的开发必须视上一期的销售状况，才能实现滚动开发，时间也会相对拉长，资金使用效率降低，企业实现利润是通过时间延续，价值增值来实现的。因此，从市场消化量来看，南宁资本流转速度最优，其次是北海、钦州、防城港。

四城市地块投资PK评判表

表4 四城市地块投资PK评判表

城市 衡量指标	南宁	北海	钦州	防城港
1土地活跃程度	★★★★★	★★★★	★★★	★★
2土地竞争力	★★★★★	★★★★	★★★★	★★★
3土地购置门槛	★★	★★★	★★★★	★★★★★
4资源掌控数量	★★	★★★	★★★★	★★★★★
5开发周期	★★★★★	★★★★	★★★	★★
6启动资金要求	★★★★★	★★★★	★★★	★★
7投资利润率	★★	★★★★