随着南宁楼市供给量的增大和近期国家对房地产市场的宏观调控，各个区域均出现了不同程度的销售乏力，市民观望态度较为明显，供需结构性矛盾更为突出，销售压力很大。因此，对南宁市民置业现状及未来趋势的把握已经成为掌控成败的关键环节。

通过对置业现状及趋势的调查，可以了解南宁市民的诸多消费习惯和消费心理动态，深刻体会消费者购买决策过程，以及对南宁房地产市场的信心度，从而在吸引消费者的各种举措上能做到有的放矢，并以需求调整供给，逐步缓解供需的结构性矛盾，以实现市场的均衡有序。 

研究规划说明

研究说明和样本特征

本次市场调研活动宝资通联行宝资天公司发起，承担调研工作的主要部门有地产企划中心、数据中心和销售中心，共从各中心抽调22名人员参与到此次调研工作。工作主要由研究问题设定、问卷设计、问卷访问和后期的数据统计及分析等五个环节组成。

本次样本选择的对象主要依照以下标准来执行：

（1）年龄介于20-64岁之间，应为购房的主要人群；

（2）区域量分布合理，以各城区的人口基础确定样本分配的比例；

样本抽取方式及研究方法

在问卷访问的规划上，研究主要采用分层抽样和随机抽样相结合的方式，通过分层抽样，在南宁市各主要城区设定适当比例的访问量，主要分为青秀区、西乡塘区、兴宁区、良庆区、江南区和邕宁区；在分层抽样的基础上，通过随机抽样的方式进行街头拦截访问。访问中所使用问卷经统一编号，每天所回收之问卷经由公司相关负责人审阅，有不合格问卷则宣告作废，并另行补号，次日访问中继续完成。从抽样方式到问卷审校等各个环节保证了本次调研方案的严谨性。

本次调研采用了分层抽样和随机抽样，分区域拦截访问随机样本的调查方法。主要采用定量研究的方法，并结合以定性分析。

调研内容和样本结构统计

调研内容主要由两个部分组成，一部分为样本的基础信息，另一部分为样本的需求偏好信息及影响购买决策的主要因素的信息收集，具体而言就是意向购买的区域、意向购买的户型、意向购买的楼型、单价、总价等等，并分类研究了各类物业的市场需求及目标消费人群的特征。

本次调研共发放问卷1000份，经过15天的市场走访工作，回收问卷987份，经反复甄别，最终得出有效问卷980份。通过将本次回收问卷的数据录入，并对样本结构进行分析。

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南宁市民购房现状分析

购房行为分析

研究显示，目前南宁市民中，有54.2%的市民未曾购买过商品房，有45.8%的市民有过购买商品房的经历。从这一数据比例来看，目前南宁市民的住房占有率还是较高的。根据我们所选定样本框25-64岁为主体的市民，大概占南宁人口结构的60%，据此推断，目前南宁所有市民的购房几率是27.5%，即平均每四人中即有一人有过购房行为。

购房次数分析

在购买过商品房的市民中，有60.2%比例的购房者是初次置业，二次置业的比例占到了32.2%，多次置业的人占7.6%，这说明，目前市民二次及多次置业的情况较为普遍，民众以房产作为投资对象的意识较高。

研究认为，目前中国普通老百姓随着近年来房地产市场的升温及股市的刺激，投资意识开始复苏，传统的“有钱存银行”的思维已不再适用于今天的市民，而在一个相对欠成熟开放的市场中，目前老百姓能够选择的投资对象较为单一和稀少，在这样的背景下，房地产成为投资对象。

置业位置选择行为分析

所购商品房中，47.6%的购房者的房子位于青秀区，24.9%的购房者的房子位于西乡塘区。其他在兴宁区、江南区、良庆区和邕良区购房的人分别占12.2%、11.3%、3.6%和0.2%的比例。充分说明了青秀区和西乡塘区目前的区域价值已得到市民的普遍认可。而邕宁区、良庆区的区域价值则较低。

置业种类分析

通过对受访者置业种类的分析发现，有91.5%的置业者选择的置业对象是住宅类物业，公寓的选择人群占6.5%的比例，写字楼的选择人群占1.3%的比例，商铺的选择人群最少，仅占0.2%的比例。

南宁市场上对住宅类物业的需求和消费都占据最重要的比例，研究认为，在各类物业的市场前景上，住宅类物业的市场前景最为广阔，开发的风险也最小。

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南宁市民住房满意度

通过分析购房行为与住房满意度之间的关系，研究发现，没有购买过房的人，其对住房不满意的比例（60.5%）要远高于满意的比例（39.5%），而购买过房的人，其对住房不满意的比例（22.5%）则远低于满意的比例（77.5%）。这充分说明了购房行为与住房满意度之间存在着极大的相关关系。

购房现状与住房满意度交叉分析
			对住房满意否		总计
			不满意	满意
是否有购房	没有购买过	频数	292	191	483
		百分比	60.5%	39.5%	100.0%
	购买过	频数	98	337	435
		百分比	22.5%	77.5%	100.0%

 

未购房原因分析

研究认为，86.2%的未购房者是因为种种原因才放弃了购房的计划，从其心理需求上来看，购房还是其必须要经历的一个过程。这给我们的启发是：即使是未曾购房的人，其对房产的需求欲也是极为旺盛的。无购房需求人群只占适龄人群的13.8%。

通过对所有未购房人群的分析发现，该部分人群未曾购房的主要原因是资金不足，占到了未购房原因的44.1%，认为房价高、不值得冒险的有26.3%，有购房需求、但却还未找到合适的产品的占15.7%，仅有13.8%认为自己不需要房。

南宁市民购房倾向分析

市民购房时限选择倾向

近期（半年内）消费者观望心态较重，购房需求较低；半年后，南宁市房地产将迎来持续的需求高峰，受近期政策调控影响被压制的购房欲望将重新被激活。

在所有被访对象中，有9.0%表示将在近期（6个月内）买房，占最小比例，而表示在“2年内”、“3-5年内”和“5年后”买房的人则差不多都占到了30%的比例。从这一组数据来看，2008年上半年内，市民的购房欲望将有所降低，这一结果与目前市民呼声较高的购房“观望心态较重”的现象互相印证。因此，对未来半年内，我们应当对南宁房地产市场持有谨慎的态度。

但是，从时间预期来看，带给我们更多的是好消息。研究表明，约31.6%的市民表示会在2年内考虑购房，有28%的市民表示会在3-5年内考虑购房，这对房地产市场而言，无疑是一个值得庆祝的讯号。

从数据对比可以看出，近期内购房需求降低，实际上是受国家系列调控政策的影响，当他们对未来事件持不确定的态度时，产生了所谓的观望态度，而其内心的真正需求却只能服从于他对现阶段不明朗局势的判断。从更长远的时限范围来看，买房还是一个刚性的需求，占60%比例的受访者均表示会在5年内买房，就是一个很好的证明。

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购房区域选择倾向分析

从购房者区域选择分布来看，青秀区成为目前南宁市民购房的首选区域，62.5%的被访者表示其购房时首先考虑的区域是在青秀区，其次是西乡塘区（17.7%），兴宁区（8.8%）和江南区（8.8%），良庆区和邕宁区所占份额很小，几乎可以忽略不计。

从折线走势图上可以看出，青秀区作为置业首选对象，有着极大的吸引力，较排名第二的西乡塘区有着难以企及的优势。而作为受访者次选的购房区域，兴宁区则表现出了较大的优势，与它有同样表现的还有江南区和良庆区，其二次置业的需求度已超出一次置业的比例，简单来讲就是，在该区域购房的人，二次置业的人数将超过初次置业的人数。

购房种类选择倾向分析

    就物业类型来讲，目前消费者需求最为旺盛的是住宅类无业，占84.6%的比例，其次是公寓的需求，占8.7%的比例，再其次是商铺的需求（占4.9%），而写字楼的需求最小，仅占1.7%的比例。

研究认为，目前南宁市民在置业过程中，绝大多数人还是倾向于对住宅物业的选择；除去住宅物业之外，另有15.4%的其他物业形态的市场需求，这其中，以公寓的受欢迎度最高，商铺的需求量也占相当大的比例，这预示着未来南宁的公寓和商铺的需求将较为可观。相比较而言，目前投资者对写字楼的需求度倒是很低，无论是对开发商而言还是对代理公司，对待写字楼项目都要谨慎。

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楼层类型选择倾向分析

从楼层类型选择分布上看，目前南宁市民最为青睐的是小高层，约43.0%的消费者选择小高层作为其置业的对象，紧随其后的多层住宅，占29.1%的比例；高层的需求也不容小觑，有21.4%的消费者选择高层，而别墅和其他的物业形态需求则较少。

置业面积选择倾向分析

从户型面积的选择倾向来看，选择最多的是介于90-110平方米的房子，占40.8%的比例，其次是111-144平米的房子，按照南宁目前的住宅设计，该类面积的房子可做成宽松两房、紧凑三房和舒适三房，因此可以推断该类户型目前在南宁市场上处于主流位置。

90平米以下和145-200平也有一定的市场，尤其是145-200平方的大户型产品，市场需求量较为可观。在国家三限政策的调控下，大户型产品将呈现出一定的稀缺性，这对于众多具备开发实力的开发商而言，应当说是一个非常好的市场机会。

市民购房关注因素分析

  购房者购房时对项目的关注因素

通过累加频次统计发现，购房者在买房时考虑得最多的因素仍然是房价，66.3%的人在购房时会考虑房价的问题；其次是房子的地理位置，有54.5%的人将这一因素纳入考虑范围；再次是交通便利性和周边环境，约30%的人将这一因素纳入考虑因素。

由于地理位置、交通便利性和周边环境对于一个既定项目来说，通常是很难改变的，那么这个时候，价格杠杆就成为吸引购房者最为有力的工具。也可以通过提升户型设计的品质和好的园林绿化来吸引购房者。当然，这种策略对所有层次的消费者来讲未必都能奏效，本研究在下文中将陆续对各类物业的需求人群作出更为细致地分析。

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购房者购房时对社区配套的要求

社区配套是众多购房者在进行购房决策是重点考虑的因素，对于开发商而言，了解客户最迫切的需求显得十分重要。通过了解消费者对社区配套的意见，本研究发现，社区中最需要的配套是“幼儿园、小学”，其次是“社区超市”和“运动场所”；而通常情况下我们认为较为有说服力的“会所”和“游泳池”的关注度较低。据此，本研究认为，无论是从开发商建设开发的角度，还是营销推广的角度，都应当从消费者实际关注的因素出发，做好起最关注的事情。有关这方面的细节，本研究在下文的专项研究中将会有详细说明。

南宁市民对房价判断及预期

南宁市民对目前房价的认知

绝大多数市民认为南宁的房价偏高，占64.9%的比例；只有18.2%的人认为房价太高，高到难以接受的程度；有16.9%的人认为目前的房价是合理或偏低的。心理层面上分析，选择“偏高”的人在潜意识中还是认为目前的价格是“可以接受”的，本研究认为，消费者已从心理上接受了南宁的房地产价格处于一个稳步上升过程这一事实。

南宁市民对未来房价走势的判断

研究发现，有13.4%的人认为未来南宁的房价将会快速上升；而认为南宁房价将会“小幅上升”的人最多，占51.3%的比例，二者总计达64.7%，因此研究认为，目前南宁的大多数市民对房价的预期判断还是很乐观的；相对应的，目前对房价预期持否定态度的市民共占21.8%的比例。

南宁市民可承受商品房价格分析

从消费者的房价接受能力上看，目前南宁市众多的购房者处于中低端物业的消费层次上。其中，接受商品房单价在3500元以下的人群占45.6%，占据最大比例；能够接受3501-4500元单价的人占42.2%的比例，接受能力介于4501-5500元之间的占9.6%的比例。从这一数字显示来看，我们可以重新定义南宁商品房的档次，将售价3500元以下的定义为低端物业，将3501-5500元的定义为中端物业，将单价在5500元以上的定义为高端物业。

 

    同样，在总价格上，消费者的反馈意见与单价保持一致。有35.4%的消费者只能承受总价在30万元以内的房子；有35.9%的消费者能够承受30-40万元的房子；有18.6%的消费者能够承受40-50万元的房子，而能够承受50万元以上的人只占10.1%。