从产品的生产到实现价值的购买，有一个艰难的过程。其间的复杂性，需要行业多环节的配合和演绎。作为终端的消费者，购房者如何通过楼盘推广来认可产品价值并实现购买，并最终成为地产推动力的重要一环？以营销推广为主轴，以时间为线索，我们试图找出南宁房地产十年变局的深层结构。

    昨天篇

    1999年—2003年是南宁房地产的起步阶段，消费者审美水平总体不高，市场上，商品房并未占到主流，单位集资房仍居规模。因此，在商品房层面，产品形态单一，普遍反映了当时市场需求呈短缺的状况。

    概念营销大行其道。欧景庭园作为南宁最早的以欧式风情为推广主题的楼盘，成为城市精英阶层的不二选择，成为首次依靠概念营销和精准定位而大获全胜的经典案例。此后，“大盘围城”、“邕江时代”、“琅东CBD”和“中央居住区”等区域发展概念相继走上房地产营销舞台。

    活动推广与广告并行。前期活动以高规格的客户联谊会为主，形成简单的双向互动。阳光100的消费者沙龙是其中比较有特色的联谊会，不定期举办户外时尚party、家庭亲子活动等加强与业主的紧合度。但是，营销活动尚未大规模展开，未成为推广的主流，影响力局限在少数特定人群。

    广告推广单一。这个阶段的项目宣传以报纸硬广、软文为主，网络刚刚起步，电视台广告还没有成为宣传方式。硬广大体标注房子位置、面积，多数赤裸裸的打上价格，消费者根据自身需要直接进行选择。然而，正因为广告推广模式单一，消费者可接触到项目的信息渠道相对简单的情况下，广告的集中关注度很大，效果比现在多渠道的宣传模式明显。

    女人路线彰显魅力。购房者中看房及拍板定夺的以女性为多，大致占七成左右，因此，女性的审美倾向成为当时广告推广的突破口。一般而言，女性较注重亲情、温馨等家庭元素，早期报纸上的广告就有多打亲情牌的尝试。富丽华庭的广告颇具代表，推广图片以一系列初生婴儿、可爱儿童为主题，渲染温馨生活氛围，并且举办儿童绘画、书法比赛和亲子活动，藉此打动女性消费者。还有香榭里花园，通过999朵玫瑰花把售楼部现场打造成女性心目中的唯美之地，引发了许多未婚夫妻到场拍摄婚纱照，曲线达到了项目的宣传作用。此外，制作了广西第一个房地产电视专题片的玫瑰园以立体的绚烂画面、铭湖经典的“房模”以女性感兴趣的主题、南湖碧园的“白领社区”时尚推广等都不同程度地走出了女人路线，提升了楼盘形象的同时，促进了销售。

    今天篇

    2004年到2008年，南宁伴随全国房地产大跨越的脉搏一起跳动，快速发展。

    建筑美学兴起。这时候，消费者对建筑美学有一定了解，建筑由单纯的平面到立面再到园林社区，乃至到关注邻里关系，跟什么样的人比邻而居成为新的择房观。选择相同阶层、相通语境、相近品位成为消费者审美习惯与阅读习惯的热点，消费心理引起消费行为转变表现十分明显。

    居住体验个性化。橘子郡是个性化楼盘推广的较特出的一例。橘子郡定位在一个城市的橙色阶层、精心为80后打造的尚美生活乐圈。充分释放个人主义。活动推广从有时尚cosplay到汽车创意大赛等，迎合80后的审美趣味及生活习惯，展示了“ME”时代年轻人关注自身，以自我为中心的特质。七星路上的摩卡生活馆，将当时风靡的“抱抱团”活动搬到房博会现场。此外还有金龙·理想1号和昌泰家园的70年后理想诉求，也凸显了营销活动的个性化趋势。

    广告推广全面立体。随着市场规模的扩大，市场竞争的激烈，推广手段也推陈出新。报纸广告不再一枝独秀，户外异军突起，网络和电视广告进入主流。短信成为必选，电梯广告和3D设计丰富了手段。传统的，包括展示样板间，发放楼书，宣传折页，组织贵宾团参观等，以售楼部作为房屋产品展示和销售的主要场所。并且于细节之处见精神，一张名片，一个导向牌都能够成为楼盘宣传的载体增强辅助媒体的传播力。此外辅助围档、路旗、候车亭、车体、海报、POP、DM 地产资讯等媒体，广告成本低，传播效果却大有发挥空间。对不同媒体进行优化组合，是地产楼盘推广的组合拳。

    明天篇

    2008年往后是以拥有强大品牌、研发、资源优势为一体的地产寡头统据江山，开发商和代理商的思考方式也将随之更深更宽更广。

    关注生活方式。消费者倾向于不仅购买房子，而且是购买一种生活，一种方式。在建筑中照见生活情趣，一种真正意义上的回归。大隐隐于市，闹市里依然满足生态居住理想。房子与个人高度结合，消费者的审美更趋多元，万变不离其宗的是以有具体指标量化的舒适度的提高，由以前全凭自己感官判断到一系列指标的出台，居住理念发生革命性变化。

    环保成为主题。颁布不久的《绿色建筑细则》一百二十条以上的具体指标明确未来建筑的方向，在激烈的市场争夺中保持有利形势。如何既提高舒适度又让生活成本下降，成为开发商替业主更替自己思量的重点。以广西首个都市环保社区为推广重点的和润园算是一个尝试，致力于打造南宁节能、环保、安全、健康的品质文化社区，成为南宁产品转型的一个重要标志。当然，随着科技进步，地产进一步成熟，未来会有涵盖更多元素的楼盘见诸邕城。

    楼盘个性化趋势。居住体验个性化将大行其道，定位更加明晰，产品的功能与服务上满足特定人群的个性化需求，激发消费者的内心诉求，获得目标群体的认同。活动的策划安排依据此规律开展，自我个性、生活品位、心理期待用“我”的语言与视觉表现出来，借以唤起消费者内心的共鸣。