2016年4月南宁房地产市场快报

广西中原| 2016-5-10 16:35|

[摘要]随着市场延续火热的增长势头,开发商对未来市场信心充足,4月份进一步加快供应节奏,商品房供应达131万㎡,创下单月历史新高,住宅供应近百万㎡。

报告概述

  经济增长依赖房地产投资,南宁一季度经济低迷。一季度全国经济表面良好,但主要靠固定投资拉动,尤其是房地产和基建对经济拉动作用较大,4月份制造业保持扩张态势,但企业普遍对经济信心不足,在固定投资增长和信贷大幅增加的情况下,房地产行业成为经济增长的主要推动力量。南宁一季度GDP同比增长5.5%,低于全国水平,较去年同期回落3个百分点。


  南宁再度出台利好政策,通过购房补贴和“学区物业”概念去库存。4月底,南宁市出台补贴政策鼓励新市民购房,针对非南宁市户籍购买住宅实施1万元/套和6000元/套的财政补贴,同时对购买商业办公楼的家庭赠送义务教育阶段学位,以消化高企的商业办公楼库存。在住宅市场本就供需偏紧的情况下,政策出台将进一步刺激市场,二季度市场增速将再度提升或创下历史新高。

  土地成交冷清成交1.7万㎡,未来供应将收紧获致房价上涨。4月份土地供需延续1季度的冷清态势,整月商住办公用地仅成交1.7万㎡。今年前4个月商住办公用地成交量同比减少过半,随着土地市场的继续冷清,未来商品房供应减少,未来房价或将继续上涨。

  市场走势良好提振开发商信心,本月商品房供应创历史新高,刚需饱和改善户型供应增加。随着市场延续火热的增长势头,开发商对未来市场信心充足,4月份进一步加快供应节奏,商品房供应达131万㎡,创下单月历史新高,住宅供应近百万㎡。从住宅供应面积分布来看,在刚需市场逐渐饱和、政府促进改善型住宅去化的形势下,次改、改善型住宅逐渐成为供应主力。

  市场走势上扬本月成交大涨近八成,住宅再升温商业仍冷清。在各项去库存政策作用下,4月份商品房成交大幅增长,共成交98万㎡,住宅成交88万㎡,二者成交同比涨幅均达到80%,环比涨幅二成。各类型物业成交同比均不同程度增长,住宅、办公楼涨幅较大,商业成交增长乏力,略增1%。
住宅库存环比下降,供需继续收紧去化周期不足9个月。在成交大幅增长的拉动下,商品住宅存量继续下降,在维持四个月超七百万㎡的存量后,本月商品住宅存量回落至七百万以下,为678万㎡。去化周期缩短至8.8个月,供需偏紧的态势愈加明显。


  一、宏观经济:一季度GDP创新低,房地产对经济拉动作用再提升

  一季度全国经济表面良好,但主要靠固定投资拉动,尤其是房地产和基建对经济拉动作用较大,4月份制造业保持扩张态势,但企业普遍对经济信心不足,在固定投资增长和信贷大幅增加的情况下,房地产行业成为经济增长的主要推动力量。


  制造业PMI保持回升,但企业对经济信心不足。2016年4月,制造业采购经理指数为50.1%,比上月微落0.1个百分点,与去年同期持平,连续两个月处于扩张区间,走势平稳。房地产、基建成关键拉动因素,原材料库存指数继续收缩,表明企业对经济信心不足。分企业规模看,大型企业PMI为51.0%,比上月回落0.5个百分点;中型企业PMI为50.0%,比上月上升0.9个百分点;小型企业PMI为46.9%,比上月下降1.2个百分点。小型企业持续收缩或将导致更多人失业。

  非制造业PMI增速放缓,建筑业对市场信心充足。4月份,中国非制造业商务活动指数为53.5%,比上月小幅回落0.3个百分点,微高于去年同期,持续位于扩张区间,表明我国非制造业继续保持增长态势,但增速略有减缓。建筑业商务活动指数为59.4%,企业在施工黄金季节生产活动进一步加快。建筑业业务活动预期指数为66.7%,比上月上升3.0个百分点,升至新高。

  财新(原汇丰)制造业PMI下降,经济仍承压。财新中国4月制造业PMI录得49.4,低于3月0.3个百分点,继续处于50.0临界值以下,显示制造业运行进一步放缓。财新传媒首席经济学家何帆表示,4月财新中国制造业PMI所有分项均有所下滑,其中产出指数再次回到50荣枯线水平,呈现震荡态势。总体来说,数据表明当前中国经济的复苏基础并不牢固,经济仍在反复筑底当中,政府仍应重视经济的下行风险。

  一季度GDP创近5年新低,房地产继续发力。初步核算,一季度国内生产总值158526亿元,按可比价格计算,同比增长6.7%。其中房地产同比增长9.1%,在各行业中增速最高。一季度,固定资产投资(不含农户)85843亿元,同比名义增长10.7%(扣除价格因素实际增长13.8%),增速比上年全年加快0.7个百分点,比今年1-2月份加快0.5个百分点。政府主导投资涨幅较大。

  南宁一季度GDP增长5.5%,固定资产投资乏力。南宁市一季度GDP 707.66亿元,同比增长5.5%,较去年同期回落3个百分点;固定资产投资455.51亿元,同比增长11.04%,较去年同期回落8.08个百分点,投资乏力,其中房地产开发完成投资136.54亿元,占固定资产投资总额30%,同比增长20.96%;出口同比下降0.23%。

  二、楼市政策:新市民购房获补贴,契税补贴/赠学位助力商业办公去库存

  为加快库存去化,南宁市出台补贴政策,鼓励新市民购房,同时对购买商业办公楼的家庭赠送义务教育阶段学位,以消化高企的商业办公楼库存。为促进全国商品房库存去化,国土部出台土地政策,引导各地政府推进城镇化,对库存较高的地方暂停土地供应。


  公积金缴存比例最高不超过12%。国务院常务会议决定,从2016年5月1日起两年内,将规范住房公积金缴存比例,对高于12%的一律予以规范调整,同时由各省(区、市)结合实际,阶段性适当降低住房公积金缴存比例;生产经营困难企业除可降低缴存比例外,还可依法申请缓缴公积金,待效益好转后再提高缴存比例或恢复缴存并补缴缓缴的公积金。

  进一步完善区域性差别化住房信贷政策。2016年中央人民银行金融市场工作座谈会要求按照因地制宜、因城施策的原则,进一步完善区域性差别化住房信贷政策,推动房地产金融产品规范创新,促进住房信贷市场平稳有序运行。

  土地供应因城而异,与农村建设用地挂钩。国土资源部发布《国土资源“十三五”规划纲要》提出,结合房地产去库存,实施有效用地调节政策,保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模;对房地产库存较高的城市,减少直至停止住房用地供应。国土部《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》要求建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制,以人定地、地随人走,依据上一年度进城落户人口数量和新增用地标准,合理确定城镇建设用地增加规模,全面实行城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩政策。 

  南宁出台补贴政策鼓励新市民购房,个人购买商业办公用房可获赠学位。南宁市发布《南宁市人民政府关于认真做好房地产去库存促进房地产市场健康发展的通知》,鼓励非南宁市户籍居民家庭购买首套新建普通商品住房、促进新建商业和办公房产销售等九个方面内容。其中对个人购买新建商业、办公用房的,给予30%的契税补助,购买新建商业用房超过50㎡,或新建办公用房超过80㎡的,购房人子女可选择该商业、办公用房所属区域的公办义务教育阶段学校入学,按学区内生源办理入学手续。

  三、土地市场:4月份土地供需延续冷清态势,同比价格上涨
 
  4月份土地供需维持冷清态势,商住办公用地仅成交1.7万㎡。今年前4个月商住办公用地成交量同比减少过半,成交楼面均价大幅上涨。随着土地市场的继续冷清,未来商品房供应减少,未来房价或将继续上涨。


  土地供需同比大幅减少,楼面均价同比上涨。 4月南宁市共供应土地4宗,合计10.3万㎡,环比减少41%,同比减少67%。共成交土地4宗,合计占地面积约11万㎡,环比减少63%,同比减少35%,共成交建筑面积合计约30.3万㎡,环比减少60%,同比减少19%;成交楼面均价819元/㎡,环比下降44%,同比上涨22%。

  商住办公用地供需冷清,成交量跌价涨。4月商住办公用地供应2宗约3万㎡,成交1宗约1.7万㎡,合计建筑面积约8.4万㎡,成交楼面均价约2511元/㎡。

  1-4月商住办公用地共成交19万㎡,同比减少76%;成交建筑面积61.2万㎡,同比减少54%;成交楼面均价2119元/㎡,同比上涨91%。



  土地供应一览表



  土地成交一览表



  
  四、商品房供应:单月供应突破130万创历史新高,住宅供应近百万

  随着市场延续火热的增长势头,开发商对未来市场信心充足,4月份进一步加快供应节奏,商品房供应达131万㎡,创下单月历史新高,住宅供应近百万㎡。从住宅供应面积分布来看,在刚需市场逐渐饱和、政府促进改善型住宅去化的形势下,次改、改善型住宅逐渐成为供应主力。


  商品房供应131万㎡,同比增三成。根据南宁市房管局数据显示,2016年4月份南宁商品房新增供应15721套,面积131.4万㎡,环比增长27%,同比增长45%。

  其中商品住宅(不包含经济适用房、安置拆迁房、限价住房,下同)供应8502套,面积96.7万㎡,环比增长43%,同比增长63%;商业用房供应2034套,面积12.1万㎡,环比增长203%,同比增长290%;车库车位供应5121套,面积20.2万㎡,环比下降14%,同比增长21%;其他物业供应52套,面积2.2万㎡,办公、写字楼本月无供应。



  区域分化严重,青秀区供应占三成。从区域商品房供应情况来看,4月份各城区商品房供应除江南区下降50%以外,其余城区都呈增长的趋势,良庆和邕宁的涨幅最大,都在100%以上,主力供应项目分别是碧桂园天玺湾(10.2万㎡)和南宁万达茂(4.9万㎡);青秀区的主力供应项目是保利领秀前城(8.8万㎡);西乡塘的主力供应项目是瀚林时代广场(5.4万㎡)和保利爱琴海(4.8万㎡),江南区的主力项目是南宁华南城东盟华府(4.8万㎡)。


  
  刚需市场渐饱和,次改、改善户型供应较大。4月,100-144㎡ 改善户型供应占主导地位,套数占比均在20%以上,占比相比上个月增长了8个点以上;80-100㎡刚需户型占比下降,占比值均在13%-14%之间,相比上个月下降了5-12个百分点;80㎡以下小户型供应占比增长了1个百分点左右,180㎡以上的大户型占比下降了16个百分点。


  



  五、商品房成交:市场火热成交大涨近八成,住宅再走高商业仍冷清

  在各项去库存政策作用下,4月份商品房成交大幅增长,共成交98万㎡,住宅成交88万㎡,二者成交同比涨幅均八成,环比涨幅二成。各类型物业成交同比均不同程度增长,住宅、办公楼涨幅较大,商业成交增长乏力,同比略增1%。


  商品房成交98万㎡同比大幅增长,住宅成交88万㎡占比较大。4月份南宁市商品房成交10114套,环比增长12%,同比增长74%,商品房成交面积合计97.9万㎡,环比增长19%,同比增长78%。

  其中住宅(含经济适用房)成交8605套约合88万㎡ ,环比增长23%;写字楼成交348套约合2.3万㎡,环比下降6%;商业营业用房成交156套约合1.5万㎡,环比下降12%;其他类物业成交1005套约合6.1万㎡,环比下降5%。从同比来看(按面积),本月住宅成交同比增长81%,写字楼成交量同比增长60%,住宅和写字楼成交增速相比上月有所放缓;商业营业用房成交量同比小幅增长1%,其他类物业同比增长81%。

  1-4月份,南宁市共成交商品房34765套,同比增长24%,成交面积合计319.2万㎡,同比增长21%,前4个月南宁住宅合计成交26476套,同比增长25%,成交总面积268.3万㎡,住宅成交面积占到商品房成交总套数的84%,相较于2015年同期的221.2万㎡增长了21个百分点。





  六、住宅存量:成交大增致库存下降,供需继续收紧去化周期不足9个月

  在成交大幅增长的拉动下,商品住宅存量继续下降,在维持四个月超七百万㎡的存量后,本月商品住宅存量回落至七百万以下,为678万㎡。去化周期缩短至8.8个月,供需偏紧的态势愈加明显。


  存量持续破七百万后终回落,去化周期缩致8.8个月。截至2016年4月30日,南宁市商品房住宅可售套数为62866套,环比下降4.5%,同比增长14.9%。商品房住宅可售存量合计678.42万㎡,环比下降3.2%,同比增长18.7%。

  商品住宅库存消化周期为8.8个月,相比3月份的消化周期减少了0.4个月。4月份南宁市场已经回暖,商品房供需量环比大涨,同时去库存效果显著,住宅存量和消化周期持续下降。



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