一年一度的中国—东盟博览会即将开幕了。自从博览会花落南宁，“东盟热”就犹如一阵台风登陆广西。从饮食、旅游、民族风情、历史文化到建筑风格，“东盟”渐成市民口中的常谈。我们生活当中的异国情调也越来越浓。

做为地产传媒人，我们在将目光深入东盟的同时，更多关注的是他们的房地产市场，却不无感触的发现，同为亚洲国家的大多数东盟友邻，其中有许多制度和举措闪现着理性的光芒。

新加坡

新加坡像一颗璀璨的珍珠镶嵌于东南亚的版图。过去四十年，没有篇幅写大文章，新加坡在节约的纸张上也写就了壮美的史诗。

今天，新加坡城市建设水平之高全球赞誉。政府提升居住环境有一套自己的人性化哲学，更多的绿地和水源在城市空间体系上的高度融入，完美实现城市与自然的步调谐和，正如一位新加坡官员所说，“作为岛国，我们可以善用滨水的环境，让它为这个城市的景观增值。我们也可以根据这里的热带气候，栽种出茂盛的植物。我们已经是城中花园，下一个目标是提升为园中城市。”

做为改变国家面貌出现的房地产业，新加坡有许多值得借鉴的制度创新。从土地制度讲起，新加坡的土地管理制度类似于批租制。除历史遗留的私人永业权之外，很少私人永业土地，城市土地的开发利用基本上由政府控制。从产权来看，新加坡的房地产产权形式分为永久地契、999年租用地契和99年租用地契三种，思路独特。政府向发展商出售两种级别的土地，即999年和99年。99年的使用权一般用于兴建中档住宅，如共管公寓，相当于我国的“高档社区”；999年的地契则一般用来兴建豪宅，如联排式别墅、独立洋房或半独立洋房。在规定的年期内，这些土地可以转让、买卖，使用期满，土地使用权连同地上物无偿归政府所有。当然，如果你不想那么做，解决的办法是到期续用，向政府申请按地价估值付费。一般的商业用地比住宅用地价格高10倍以上，用户若改变土地用途，政府将收土地溢价费。

大体理解，新加坡是一个二元制的双轨房地产市场，住房供给体制以计划为主、以市场为辅。在新加坡房地产市场，私人房地产商按市场供需关系提供中高档私人住宅，政府按广大人民需要提供中低档经济住宅（政府组屋）。私人住宅可以在市场里自由买卖，新房由房地产商自己定价发售，二手房买卖双方自己定价，个人可以根据自己的购买能力买多套私宅，这是一个完全市场化的房地产。而政府组屋不能自由买卖，由政府定价发售，人民必须最少住满五年方能转售，在二手市场也有些限制，一个家庭核心只能拥有一套政府组屋，所以政府组屋不是一个完全市场化的房地产。今天，新加坡86%的国民住在“政府组屋”中，市中心一个100平方米的单元只需要125万人民币，相对于新加坡20万人民币的人均GDP来说，可谓价格低廉，真正实现了“居者有其屋”。

住在政府组屋的家庭并不一定是低收入家庭，但住在私宅的家庭一般以中高收入群体为主，尤以外国人居多。在新加坡，拥有组屋的家庭也能同时拥有私宅，政府组屋作为个人居住用途，私宅做为投资用途，这是两条平行的河流，井水不犯河水。政府提供政府组屋的目的主要是作为居住用途，不允许个人拥有一套以上的政府组屋，所以没有给予任何炒房的空间，这保护了一般人民的需要和利益，尤其是中低收入群体。而私宅除了能居住，也是投资产品，同时也是一种地位的象征。简单的说，一个是吉利，一个是宝马，对新加坡人来说，买吉利或是宝马那是他自己的选择。所以新加坡私宅市场是一个公开的国际市场（不包括有地房地产），任何人有钱就可以购买，这也包括84%的组屋家庭。仲量联行八月的一份报告中称：“新加坡在租金大幅增长及回报收缩的刺激下，上半年（2007年）主要资本增值50%。”指的就是私宅市场。“政府组屋”是一个受限的计划市场，它的出发点是保障国民居住权利，实现社会稳定。

新加坡房地产市场和任何一个地方的房地产一样，存在着投资性的需求，同样，也出现过地产泡沫的现象。新加坡房地产的好时光出现在上个世纪90年代，东南亚金融危机爆发之前。1996年，房价到达顶点，每平方米5.5万人民币。但因为新加坡“居者有其屋”的组屋政策保证了基本民众的生存需求，地产泡沫并为产生像在泰国那样的灾难性影响。因为泡沫之下是新加坡大部分民众的生存权得到了保障，地产泡沫只是少部分人的事，这是新加坡引以为豪的地方。

链接：新加坡共和国，热带城市国家，位于马来半岛南端、马六甲海峡出入口，面积682.7平方公里，人口331.91万，华人、马来人和印度人为主。马来语为国语，英语为行政用语。主要宗教为佛教、道教、伊斯兰教、基督教和印度教。首都新加坡。货币新加坡元。